疫情背景下商业综合体租赁合同履约分析及出租方应对

作者：高淑奎、晋虤、郭宇佳 

一、前言

受持续疫情防控的影响，今年我国各行各业都受到了巨大冲击，在经营收入骤减乃至停滞的情况下，商业综合体无法正常营业，客流量急剧减少，诸多承租人及商户遇到了前所未有的困难，租赁的场地被迫关闭或几于闲置，同时还要支出水电费、工资等，故承租人纷纷请求业主减免租金、变更合同甚至提出解除合同。对于承租人的上述请求司法实务如何处理以及商业综合体出租方如何应对，是当下亟待解决的问题。

 

承租人的请求理由主要分为“不可抗力”及“情势变更”。根据现行法律，本次疫情符合“不能预见、不能避免且不能克服”的客观属性，应属不可抗力。租赁合同双方如果对此有明确约定，从其约定。在合同未作明确约定的情况下，不可抗力发生后，当事人能否援引“不可抗力”和“情势变更”实现租金减免或变更、解除合同，需要根据这次疫情防控对具体合同的影响程度进行评判和分析。

 

日前，不少省、市政府陆续发布减免租金的优惠政策，明确中小微企业可享受国有房屋租金减免政策。本文所讨论的商业综合体的出租方仅限于非国有企业主体。

 

二、当前各地法院指导意见

现阶段，不少地方高院针对疫情背景下的民商事案件审理出具了实施意见，如浙江省高院、江苏省高院、四川省高院、湖北省高院、湖南省高院、上海市高院等，对省、市内法院审理受疫情影响的租赁合同纠纷有相应的处理意见，我们汇总如下：

 

1）浙江省高院民一庭《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》

“第二、1条：疫情期间合同可以履行的，鼓励合同继续履行，当事人主张解除合同的，一般不予支持。”“第二、7条：租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情况适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。”
2）江苏省高院民一庭《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》

“第8条：因疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。出租人或承租人要求解除合同的，应考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断，不宜仅以疫情导致暂时无法使用租赁物为由解除合同。因疫情导致承租人无法在约定期限内返还租赁物而增加的违约金或租赁费用，承租人依照本意见第2条的规定主张免除、减轻违约责任或依照第4条的规定主张减免租金、延长租期的，一般应予支持。”

3）四川省高院民一庭《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》

“第五、1条：关于房屋租赁合同的当事人援引不可抗力主张免责的问题，在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。出租人主张因疫情全部或部分免责的，应当审查其不能按约交付租赁房屋的具体原因。出租人因其系抗击疫情的一线医务人员或其他工作人员，或者其因封城、交通管制、政府要求停止装修施工、被采取隔离措施等因素，不能按约交付且不能通过其他方式交付租赁房屋的，可以依照合同法第一百一十七条的规定免除或部分免除其违约责任。承租人的合同义务系金钱给付义务，没有因疫情导致的履行障碍，一般不得免除其违约责任，但承租人因出租人原因未能实际取得租赁房屋的除外。五、2条：关于房屋租赁合同当事人援引不可抗力主张解除合同的问题。疫情及疫情防控措施虽属不可抗力，但并非必然导致合同解除。审查判断合同是否应予解除，应当依照合同法第九十四条第一项关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”可以解除合同的规定，结合个案具体情形，分析是否存在不能实现合同目的的情形、疫情防控与不能实现合同目的之间是否存在因果关系。对于因疫情防控导致租赁合同目的不能实现的，当事人主张解除合同的，应予支持。对短期租赁合同，承租人租赁房屋往往具有特定目的且具有时间上的不可变更性，如其因疫情防控无法使用租赁房屋，其合同目的往往已不能实现，上述不可抗力与承租人不能实现合同目的之间形成了直接、全部的因果关系。此等情形下，承租人援引不可抗力要求解除合同的，应予支持。对于受疫情影响暂时不能履行合同，疫情结束后可以继续履行的长期租赁合同，因不可抗力并不当然导致合同目的不能实现，故当事人以不可抗力为由主张解除合同的，一般不予支持。五、3条：关于承租人援引情势变更主张减免租金、延长租期或者解除合同的问题，对此问题，应当根据租赁房屋的性质和用途作区别审查。对于住宅租赁自住合同，因承租人使用租赁房屋的目的系自住，合同履行并不直接受到疫情发生及疫情防控措施影响，故原则上没有适用情势变更的余地。对于商业用房租赁合同，因承租人使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，疫情防控可能导致其经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形。受不利影响的当事人援引情势变更主张减免租金、延长租期的，要结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。情势变更事由成立的，要尽力促使双方当事人就租金、租期合理变更等协商解决；不能协商一致的，则应根据当事人的申请判决变更合同或解除合同并对合同进行相应清结。对于用于科研、办公、生产、仓储等用途的房屋租赁合同，该类租赁合同租赁期往往较长，且受疫情影响相对较小，对当事人主张情势变更的，应当审慎认定。”

4）湖北省高院民二庭《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》

“第五条：当事人解除合同的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的...”根据该条的规定，因发生新型冠状病毒肺炎疫情导致合同目的不能实现时，合同当事人均享有合同解除权，可以要求解除合同。审理此类案件时，全省各级法院应当严格审查新型冠状病毒肺炎疫情与不能实现合同目的之间的因果关系。”“第六条：当事人以因新型冠状病毒肺炎疫情继续履行合同对其明显不公平为由，诉请变更合同的，应当先行进行调解，调解不成的，可以类推适用《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，对合同予以变更。因为新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，不属于该条适用的范围，但与该条规定的情形类似，故可以类推适用该条规定。全省各级法院应当重点审查继续履行合同是否导致对一方当事人明显不公平，在此基础上根据公平原则，结合案件的实际情况确定如何变更。”

5）湖南省高院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》

“第6条：应根据具体案情作出相应处理。生活用房租赁中，承租人主张减免租金的，应引导当事人协商解决。协商不成，可以结合合同约定的租期及履行方式、受疫情影响程度等因素综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。商铺、酒店、船舶等承包经营合同当事人主张减免疫情期间承包费用的，参照商业用房租赁合同处理。”

6）上海市高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》

“问题6：对于商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？答：应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。”

三、文件解读

根据文件精神，对于受疫情影响的租赁合同纠纷可总结如下关键词：
1）慎用解除

无论是援引“不可抗力”还是“情势变更”，从各地法院出台的指导意见看，“能否实现合同目的”才是判断合同是解除、变更还是维持现状的根本标准。对于租赁合同而言，出租人的主要合同目的是通过租赁房屋获得租金，而承租人的主要合同目的在于占有、使用房屋。因此租赁房屋的性质和用途，将决定承租人占有、使用的方式。

基于租赁合同的性质，针对疫情的不同程度的影响，租赁房屋所被采取的具体防疫政策也不尽相同。通常情况下，疫情不会导致租赁合同目的无法实现，承租人解除合同的请求难以得到支持。如短期的租赁房屋因政府防疫政策而无法使用，导致合同目的无法实现，则倾向于认定可主张因不可抗力解除合同。
2）因果关系

对于承租人援引情势变更主张减免租金、延长租期或者变更、解除合同的问题，应当充分考量租赁房屋的性质和用途业态与疫情防控影响的因果关系。根据租赁房屋的性质和用途作区别审查，结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。情势变更事由成立的，要尽力促使双方当事人就租金、租期合理变更等协商解决。
3）利益平衡

根据各地文件精神，对于因受疫情影响而主张“情势变更”的处理，着重强调了需要保持出租方、承租方的利益平衡。受疫情影响受到损失的绝非承租人单方，商业体出租人也可对己方受损的事实进行统计和整合，便于在平衡双方利益的基础上确定减免幅度，解决纠纷。

四、出租方的应对

结合上述分析，商业综合体出租方针对承租方有可能提出的相关诉求，我们建议可以进行如下应对预案：

1、对承租户进行区分梳理、制定方案

应仔细甄别不同租赁房屋的性质和用途、承租人的请求类型，依据客观情况，结合双方的诉求作出商业判断，根据不同业态预设方案。

01）如承租商户业态为超市、药店等属于民生保障类的正常开业商户，疫情虽影响一定的客流量，但并没有妨碍合同的正常履行，甚至有些收益高于之前。故此类业态的承租商户提出以疫情防控为由减免租金被支持的可能性较小。

02）承租商户业态为服装零售等，在疫情防控期间，客流量严重丧失。租赁合同双方当事人可以参考“情势变更原则”，采用公平原则分担风险、适当延长租期、减免租金或协商变更合同。

03）承租商户业态为影院、大型餐饮、培训机构、KTV、儿童娱乐等人员密集场所，因政府要求关闭的商户，租赁合同在疫情未解除期间根本无法履行，承租商户可以主张减免疫情防控措施影响期间的租金或者双方协商变更合同条款。

 

2、积极协商

考虑双方的实际损失，从平衡双方利益的角度出发，积极磋商，可以在支持承租人运营的基础上就受疫情影响期间的租金的减免、租期的延长、支付时间、合同解除、损失分担等事宜进行协商，并签署补充协议、备忘录等文件。

 

3、及时通知

出租方响应政府行政防控指令要求或为避免人员群聚导致疫情传播，对于营业时间调整等影响承租人的各项措施，应当及时通知承租方，以便承租方作相应人员和经营模式的调整，避免损失扩大。

 

上述通知可以采用合同约定方式或者采用电子邮件、短信、微信、邮寄、电话等方式。

 

4、收集固定证据

收集固定基于疫情防控政府部门所实施的行政手段、行政措施等相关依据；上述行政手段、措施对出租方的影响，以及出租方的应对措施等证据；疫情防控对于履行租赁合同的影响等相关证据。

 

结语：针对疫情防控对于民商事合同履行的影响，各省市司法机关已陆续发布相关裁判规则和指引。我们希望通过本文的初探，为租赁合同项下承租双方风险分担、争议处理和解决提供一定的路径和思路。

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