业主大会违反法定程序解聘物业公司，本所律师成功代理业主撤销决议

作者：大成南京顾问方兴律师、合伙人任天霖律师

【导读】

随着城市住宅小区数量的不断增加，居民小区自发成立业主委员会并更换前期物业公司的情况愈发普遍。然而，尽管法律赋予业主大会解聘物业公司的权利，却并不意味着该项权利可以被任意行使。法律同样赋予了小区业主以业主撤销权——即对于业主大会或业主委员会作出的决定侵犯其合法权益的，业主可向法院提起撤销该决定的权利。笔者通过公开的案例库检索发现，2020年2月之前业主撤销权纠纷案件数量为4288件，一审裁判支持撤销权的案件比例仅为13.02%。可见撤销权案件的原告若要取得胜诉，难度非同一般。本所方兴、任天霖二位律师接受某小区业主的委托，历经一年左右的一审和二审程序，最终成功撤销了业主大会作出的解聘物业公司的决议。

一、案情简介

位于本市的K小区共有多层带电梯、小高层等住宅5幢，共计245户，建筑面积30637.2平方米；商业体2幢，共计10户，建筑面积9637.1平方米；此外还有地下车库14072.9平方米及物业用房565平方米，合计总建筑面积54912.2平方米。2011年9月1日，A房地产开发公司与D物业公司签订《前期物业服务合同》，双方约定，开发公司选聘D物业公司对K小区提供前期物业管理服务。2016年6月，K小区业主委员会成立，但并未重新与D物业公司签署物业服务合同，《前期物业服务合同》继续有效。2019年3月25日，K小区召开业主大会，对是否与D物业公司签订物业服务合同进行投票。此次业主大会的书面表决结果记载：本次选举应投245票，实发选票选票191张，收到选票190张，其中有效票180张，不同意与D物业公司公司签订物业合同的票数为177票，同意的仅3票。2019年3月26日，业委会向D物业公司告知表决结果。2019年4月15日，D物业公司与业委会交接，撤出了K小区。

A公司既是K小区的开发建设单位，也是该小区商业体的所有权人之一。A公司认为业委会在未告知全体业主的情况下形成业主大会决议，其决议程序严重违法，侵犯了其作为小区业主的合法权益。A公司遂委托本所律师作为其代理人向人民法院提起业主撤销权之诉，要求法院撤销解聘D物业公司的业主大会决议。D物业公司作为第三人参与了诉讼。

作为案件的被告，业委会提交了大量证据证明此次业主大会已经履行了通知、公告等义务，业主大会计票、唱票、监票等环节都在居委会、街道办物业科等行政单位的参与指导监督下完成，更为关键的是，投票结果显示，70%以上的业主不同意与D物业公司签订合同，因此业委会认为解聘D公司的业主大会决定合法有效，不应撤销。

二、争议焦点

原告A公司作为商业体的业主是否可以要求撤销业主大会作出的不与D物业公司签订物业服务合同的决定？

申言之，依据《物权法》第七十六条、第七十八条的规定，本案是否存在业主大会的决定侵犯业主合法权益的情形，如果有，则应予撤销；反之则不应撤销。

三、判决结果

1、一审判决撤销业主大会作出的不与D物业公司签订物业服务合同的决定。

一审法院认为，根据《前期物业服务合同》附件二《物业构成明细》，业主专有部分建筑面积为40274.3平方米（即商业+住宅）和地下车库14072.9平方米。选举结果公示表上显示177户不同意与D物业公司续签合同，但业委会作为业主大会的法定召集人并未通知A公司在内的10名商户业主进行表决，表决程序违反了《物业管理条例》的规定。而且选举结果公示表上缺乏对参选业主专有部分建筑面积的统计，无法确定参选业主中同意该决定的业主是否占建筑物总面积的过半数，因此选举违反了法定程序。综上，业主大会决议违反了《物权法》第七十六条和国务院《物业管理条例》第六条关于解/选聘物业公司等重大事项应由小区业主共同决定的规定，侵犯了业主的合法权益，应予撤销。

2、业委会不服一审判决提出上诉，二审法院终审判决驳回上诉，维持原判。

 二审法院认为，根据《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即“双过半”）。但根据业委会公布的表决表结果来看，缺乏对应参选业主（包括A公司在内）专有部分建筑面积的统计，印证了A公司所述的业委会并未通知A公司等10位商户参加该次业主大会的投票表决，因此，该次业主大会表决结果，无法确定参选业主中同意所决议事项是否达到“双过半”数的要求。业委会作为业主大会的常设机构履行日常管理职责，对于小区物业面积等应当知情，在本案诉讼中负有举证义务，但其在本案诉讼期间并未提交相应的证据，应承担举证不能的法律后果。

四、代理心得

本案经过本所律师的代理工作，取得了非常良好的代理效果，当事人对律师的工作给予了高度评价。在此，我们分享代理本案的几点心得体会：

1、业主大会的召集召开应当通知整个物业服务区域内的全体业主

业委会成立后，均会在首次业主大会上通过《业主大会议事规则》等程序性规定。这些规定是日后判断业主大会和业委会作出的决定是否合法的关键性判断依据。作为所在物业范围内全体业主的代表，业委会在召集业主大会商议事关全体业主权益的重大事项时，应当严格遵守前述规范。在本案中，业主大会的通知和投票程序直接排除了10户商业体业主的知情权和投票权，仅向245户住宅业主发放了选票，导致包括A公司在内的全体商业体业主无法参与重大公共事项的决策，侵犯了业主的合法权益。本案中，开发商保留了部分房屋的产权，也具备业主资格，业主大会未通知开发商参加表决，属于业委会的重大工作失误，这成了代理律师请求撤销业主大会决定的关键突破口。一审判决的主要裁判理由之一也正是认为业委会未通知10户商业体业主的行为明显违法，遂判决撤销该决定。

2、业主大会依据“双过半”的要求计算投票结果时，应当同时统计业主人数和所对应的专有部分面积

稍微对物业相关法律规定有所了解的都知道“双过半”的概念，即人数过半，面积过半。但真正判断是否达到“双过半”标准仍需经过业委会的具体统计。一般认为，小区一旦交付使用，有投票权的业主的数量不难通过《前期物业服务合同》或者《业委会备案登记表》等书面材料加以固定。在统计业主人数过半的问题上，业委会一般不会犯错。但是，在统计面积过半的问题上，业委会则容易疏忽大意。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。因此，在统计投票结果时，应当同时将各投票结果所对应的专有部分面积明确写在公示的投票结果上，而不能仅仅统计赞成业主的数量，否则法院会因为选举结果未统计专有面积是否过半而认定未达到“双过半”的法定标准。

3、主张业主大会的决议符合“双过半”标准的举证责任应由业委会承担

根据前述最高院《解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。可见，可以独立办理产权证的产权车位是可以被认定为专有面积被计算进有效表决范围内的，但是产权车位由于其稀缺性与房屋的专有面积并不是一一对应关系，而是常年处于变化当中。正是基于此，二审法院认为，业委会作为业主大会的常设机构履行日常管理职责，有义务对各个业主所代表的的专有面积进行统计，并每年根据客观变化进行调整。记得二审开庭时，主审法官明确询问业委会是否可以提交证明不同意续聘物业公司的业主所对应的包括房屋和车位在内的专有面积的证据，而其代理人认为该举证责任在作为业主的A公司。对于这一举证责任的分配，二审法院的认定是符合法律规定的，即业委会才是证明决议事项符合“双过半”标准的举证主体，而正是由于业委会未尽到该举证义务，法院据此判定业委会败诉。

随着我国城市化进程的不断深入以及主管部门对于物业公司准入门槛的不断降低，业主与物业公司的矛盾也日益凸显，轻则业主以拒缴物业费为手段进行抗议，重则业主通过召开业主大会的方式解聘前期物业服务企业。相应地，因为物业服务导致的诉讼也逐年呈递增趋势。虽然法律赋予了业主及其代表业主委员会选聘物业公司的权利，但同时也设定了“业主撤销权”对前述权利加以制衡。在处理矛盾时，无论是业主委员会还是物业公司都应当在法律的框架内行使权利，一旦超出范围则可能构成权利的滥用，进而侵犯到其他业主的合法权益。而本案中原本信心满满应诉的业委会在一审二审中接连败诉，也正好为此加上了生动的注脚。

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