前言
2013年，建设部住宅产业化促进中心颁发《商品住宅装修一次到位实施细则》，细则首次明确什么是精装修住宅，即新建城镇商品住宅中的集合式住宅，在房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，也可称为全装修住宅。
有统计显示，到2019年，国内头部房企精装修比例已经较高，像恒大、碧桂园、万科等新建楼盘精装修比例接近100%，华东地区的精装修住宅量已经占开发总量的36.8%。中小房企也开始逐步发力精装修市场。
由于业主不把控装修进程，但是装修市场的价格相对透明及装修质量肉眼可辨别率较高，导致住宅装修质量一直是广大业主关心的焦点问题。业主购买精装修期房，拿到房子后，认为装修结果不符合合同约定的装修单价，以实际交付房屋的装修单价低于预售合同约定的精装修单价等，向法院提起诉讼，请求开发商赔偿装修差价。该类型诉讼近几年全国范围内（尤其是江苏省）处于高发状态。
本报告对2014年1月1日-2020年11月30日期间，江苏省内各级法院审理的精装修房业主向开发商索赔装修差价案件的826份判决与2份裁定进行梳理（案例来源为威科先行法律信息库及本所律师代理的同类型案件），以(2017)苏01民再1号业主与富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案、2019年12月16日江苏省高级人民法院印发《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（以下简称《精装修案件审理指南》）为节点，总结两个时间节点前后，法院对于业主主张开发商赔偿装修差价的请求是否支持，以及如何计算装修差价，进行了大数据检索和整理，对目前江苏省内法院审理该类型案件的裁判思路进行分析，以供实务中参考。
判例分析
1.审理年份
（图1）
通过图1可以看到，2014年-2015年审理的精装修房差价索赔有60件（其中2014年审理1件），2016年审理的有18件，2017年审理的有20件，2018年审理的有227件，2019年审理的有105件，2020年审理的有398件。分析数据可知，江苏省内近三年此类涉诉案件数量激增。
2.法院级别、审理级别
（图2）
通过图2可以看出，基层人民法院审理的此类案件数为390件，占比为47.1%，中级人民法院审理437件，占比为52.78%，高级人民法院审理的案件1件，占比为0.12%；一审裁判文书390件，占比为47.1%；二审裁判文书393件，占比为4746%；再审裁判文书45件，占比为5.44%。经过两审的案件占比接近半数，说明此类案件的上诉率较高，业主要求开发商赔偿精装修差价的诉求较强烈。
3.法院支持/不支持赔偿装修差价
江苏省高级人民法院印发《精装修案件审理指南》前后，江苏法院对于业主主张开发商赔偿装修差价的请求是否支持的对比。
（图3）
通过图3可以看出，2014年1月1日至2019年12月26日，法院支持业主诉请的案件有263件，占比31.76%；不支持有111件，占比13.41%。2019年12月27日至2020年11月30日，法院支持业主诉请案件有104件，占比12.56%；不支持的案件有350件，占比42.27%。
代表性案件裁判结果及观点梳理
案例01 原告孙某诉被告富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
该案一审南京市江宁区人民法院（案号：[2015]江宁汤民初字第43号）和二审南京市中级人民法院（案号：[2015]宁民终字第7058号）均驳回业主的诉请，而南京市中级人民法院再审则依司法鉴定的结论部分支持了业主诉请（案号：[2017]苏01民再1号）。
该案一二审判决的主要观点是：
双方争议的4500元／平方米装修单价包含在房屋单价内，根据补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应当包含双方约定的装修和设备，被上诉人作为出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，上诉人作为买受人有自主选择权，该4500元／平方米装修单价系双方针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。如上诉人认为被上诉人未按补充协议二约定的装修和设备标准交付，可要求被上诉人按此标准履行，但上诉人以装修造价达不到4500元／平方米向被上诉人主张差价损失，缺乏事实基础。
该案再审判决则认为：
根据《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称管理条例）第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，申报商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示，按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上述行政法规的规定不符，本院再审不予采信。
本院再审认定，《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被申请人具有法律约束力。……《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与购房人签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。申请人有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房，鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，申请人要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据……案涉房屋工程造价鉴定结论里所确定的装修造价中，税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业应得部分，该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应当从实际交付业主的装修总价273136.5元中扣除，扣除三项费用后的套内建筑面积实际装修总价为256814.83元，折算后每平方米装修单价2375元，据此，按本案申请人房屋套内建筑面积93.1平方米，每平方米装修单价2375元计算，本案实际装修总价为221112.5元；根据鉴定补充意见，按照每平方米4500元装修造价计算，税金为16363.70元，规费为11826.58元，鉴定机构无法得出准确利润，经对按照4500元/平方米装修造价和实际装修造价的规费和税金对比计算，按照每平方米4500元装修造价计算的规费和税金均是鉴定得出的实际装修造价规费和税金的2.6倍，参照该数据，本院酌情确定按照4500元/平方米装修造价计算的利润为14217.68元，按照4500元/平方米装修单价计算装修总价为4761585元，扣除三项费用后应用于房屋套内建筑面积装修造价为444177.04元，折算后每平方米装修单价为4107.8元，据此，按本案申请人房屋套内建筑面积93.1平方米，每平方米装修单价4107.8元计算，应用于申请人所购房屋的精装修造价为382436.18元；合同约定的装修价格与实际装修差价为161323.68元（382436.18元-221112.5元）。
案例02 原告陈某与被告宜兴万达广场有限公司商品房预售合同纠纷案。
该案一审江苏省宜兴市人民法院未支持业主诉请（案号：[2016]苏0282民初4445号），但二审无锡市中级人民法院则也是依鉴定结论部分改判部分支持了业主诉请（案号：[2018]苏02民终94号）。
该案一审判决认为：陈伟超主张返还装修价款不应予支持。理由为——
1、双方对精装修价值并无单独约定。
首先，商品房买卖合同中仅约定了总房价及精装修的用材、设施标准，而对装修价值并无明确约定。双方也未就装修价值达成其他补充协议，无法确认双方曾就装修价值达成过合意；其次，万达公司在宜兴日报上所做的广告虽然频繁使用“奢华”、“顶级豪装”等标示装修档次的用语，但这些用语所指向的装修价值并不具体确定，不能作为要约。网上房产信息中虽对装修价值有明确指向，但无证据证明此类信息系万达公司发布或经万达公司的授权；且根据合同约定，双方权利义务仅以合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。报纸、网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，不作为双方确定权利义务的依据。因此，万达公司所作的广告中对装修价值的宣传并不能作为合同的组成部分。
2、万达公司交付的商品房精装修工程从装修造价上看，并不显失公平。
本院之所以同意启动装修造价鉴定程序，是为了防止万达公司交付的商品房精装修价值畸低，显失公平，严重损害购房者利益。但目前从鉴定结果看，三类户型总体的装修造价在3400-4700元/平方的区间之间，从本地区装修平均花费、物价水平等日常经验来看，该装修价值与房价的比例在合理区间内，并不显失公平，也不明显违背万达公司通过广告等宣传手段所营造出的房屋精装修档次。
3、只要该利润在合理范围内，应予支持。
退一步讲，即使宜兴市物价局备案回复表中载明装修单价5000元/平方作为合同的组成部分，该5000元/平方亦系销售价格，系交易双方针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商形成，对万达公司而言，必然包含适当的利润。只要该利润在合理范围内，应予支持。现陈伟超要求退还装修销售价格与装修成本之间的差价甚至全额退还装修价值，无相应法律依据。
4、从陈伟超主张的请求权基础看，无论是合同法111条还是价格法41条，其适用的前提均是双方对标的价款有约定。
而本案争议的标的为精装修房的装修价值，在双方仅约定了房屋总价，精装修价值无法从房屋总价中剥离的情况下，上述条款均不适用本案的情形。如陈伟超认为万达公司未按合同约定的装修和设备标准交付，可以要求万达公司按此标准履行，若认为万达公司交付的装修质量有问题，也可以就装修质量问题主张相应权利，但要求退还装修价款无事实和法律依据，本院不予支持。
但该案二审判决则认为
宜兴市物价局核准的备案销售均价中注明了装修费用为5000元/平方米，该标准按规定应当向公众明示，构成万达公司对购房人的承诺，购房人亦会对此产生合理期待，故万达公司应当本着诚实信用的原则按照5000元/平方米的标准交付房屋装修。……涉案房屋（B户型）的装修价值应为装修施工费用与甲供设备费用之和，再考虑万达公司的合理销售利润，即（2187.95元/平方米+671.68元/平方米）×（1+16.97%）=3344.91元/平方米。据此，万达公司应退还陈伟超涉案房屋的装修差价为（5000元/平方米-3344.91元/平方米）×274.04平方米，即453560.86元。
案例03 原告孔某诉被告南京荟融置业有限公司商品房预售合同纠纷案。
该案一审法院南京市雨花台区人民法院未支持业主诉请（案号：[2019]苏0114民初2250号。）
法院认定
本案中被告预售的房屋为装修房，原、被告之间形成商品装修房买卖合同关系。双方签订《商品房预售合同》及补充协议、《装饰装修标准确认书》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对当事人双方均具有约束力。交付装修房的装修质量，应当符合法律法规的规定，建筑工程质量、安全标准和相应技术规范，以及当事人的约定。原告认为被告交付的装修成果未能达到合同约定和网上公示的装修标准，其作为买受人，应当对装修质量的约定及存在的质量问题等基本事实承担初步证明责任。本案原、被告在《装饰装修标准确认书》中就公共区域及房屋套内装饰装修标准做出具体约定并将相关品牌及备注情况予以说明，而原告未能提供证据证明被告交付的交付标准或装修材料不符合双方约定的内容。
原告认为被告在网上公示及在房产部门备案的装修价格为四千余元，但实际装修价格远未达到前述标准，本院认为，当事人在合同中明确说明“备案的价格，仅为备案之用，不作为双方结算的依据”，故备案的装修资料无法作为确定装修质量要求的直接依据；即使被告公示的装修价格纳入合同约定的标准，约定的装修价格与装修价值本身属不同概念，应当遵循市场交易原则，尊重当事人的议价权利，被告仅以合同中约定的装修标准和装修质量向原告承担责任。现原告提供证据不足以证明被告交付的装修不符合合同约定标准，故原告的主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。
案例04 上诉人张某因与被上诉人南京蓝光和骏置业有限公司房屋买卖合同纠纷案。
该案一审南京市雨花台区人民法院（案号：[2019]苏0114民初1239号）和二审南京市中级人民法院（案号：[2020]苏01民终3865号）均未支持业主的诉请。
该案一审判决认为
本案中蓝光公司预售的房屋为装修房，张某、蓝光公司之间形成商品装修房买卖合同关系。双方签订《南京市商品房预售合同》及其补充协议、《左岸枫林花园装修配置标准》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对当事人双方均具有约束力。蓝光公司交付装修房的装修质量，应当符合法律法规的规定，建筑工程质量、安全标准和相应技术规范，以及当事人的约定。张某以蓝光公司在南京市商品住房价格申报表中备案的装修单价3520元与评估鉴定确定的实际装修价格的差值，主张蓝光公司退还部分装修款。
首先，蓝光公司在南京市商品住房价格申报表中备案的装修价格并未约定在《商品房买卖合同》及其补充协议之中，不能直接作为双方明确约定的装修价格标准，而双方在《左岸枫林花园装修配置标准》中就房屋套内装饰装修标准做出具体约定并将相关装修部位、品牌、材质及备注情况予以说明。根据商品装修房买卖合同中有关装修质量纠纷的相关指导意见，在此情况下买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持，蓝光公司仅以合同中约定的装修标准和装修质量向张某承担责任。其次，即使备案装修价格纳入合同约定的标准，也应当遵循市场交易原则，尊重当事人的议价权利，约定的装修价格与装修价值并非相同概念。如张某对涉案房屋装修质量有异议，在约定的装修质量检验期间或者装修质量保修期间内，蓝光公司按约对房屋装修质量承担修复责任。
该案二审判决认为
上诉人张某与被上诉人蓝光公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议、装修配置标准，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应遵照执行。在双方签署的涉案装修配置标准中，针对29个装修部位、品牌、材质作了具体的约定，同时备注情况予以说明。
上诉人主张涉案配置标准所载明的交付标准约定不明，本院不予采纳。本案中，双方对装修质量已作出明确约定，且被上诉人实际交付内容亦与配置标准相一致，故上诉人主张以装修价格作为装修质量要求，缺乏依据。被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。同时，双方亦未将房屋销售报备价格列入协议内容之中，上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。
裁判思路梳理
1.以案例一(2017)苏01民再1号孙某与富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案为节点进行大数据分析
案例一的再审判决结果对涉及南京富力地产的系列案件及宜兴万达公司精装修房系列案件产生了实质性影响。
案例一在全国范围内影响极大，正是因为该案的再审判决，引发了全省范围内大量同类案件出现。运用威科先行法律信息库软件对江苏省的法院审理的业主与富力公司精装修房差价索赔纠纷进行检索，共检索出381件裁判文书。在案例一上孙某因与富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案再审判决作出之后，以该案的再审判决结果作为分水岭，此前所有业主与富力公司的精装修房纠纷案件，法院都判决富力公司无需赔偿装修差价；从此案开始法院则判决富力公司都应赔偿装修差价。
案例二陈某与宜兴万达广场有限公司商品房预售合同纠纷案，也具有一定的代表性。该案一审判决在案例一再审判决之前，二审改判则在案例一再审判决之后。运用威科先行·法律信息库软件对江苏省的法院审理的业主与宜兴万达公司精装修房纠纷是否应赔偿装修差价进行检索，检索出12件判决书。与案例一的情况类似，案例二陈某与宜兴万达广场有限公司商品房预售合同纠纷案也成为一个分水岭，此前所有业主与宜兴万达公司的精装修房纠纷案件，法院都判决宜兴万达公司无需赔偿装修差价；从此案开始法院则判决宜兴万达公司都应赔偿装修差价。从一个侧面可以看出案例一再审结果在江苏省内的影响。
富力公司精装修房纠纷案的法院判决结果未对除宜兴万达公司精装修房纠纷案之外的其他江苏省同类案件的判决产生实质性影响。
运用威科先行·法律信息库软件对江苏法院审理的业主与开发商精装修房纠纷是否应赔偿装修差价进行检索，检索出828件裁判文书（从2014年10月-2020年11月）。
除了富力公司精装修房纠纷案和宜兴万达公司精装修房纠纷案，同一时期内，江苏省内还发生诸如业主起诉南京金东房地产开发有限公司、南京金碧房地产开发有限公司、南京筑浦兴业房地产开发有限公司、江苏省亿力房地产有限责任公司、南京弘威盛房地产开发有限公司、苏州正信置业发展有限公司、南京金梦都房地产开发有限责任公司、南京滨江雅居乐房地产开发有限公司、南京新城万隆房地产有限公司、南京东方颐年健康产业发展有限公司、南京奥和房地产开发有限公司、南京正荣置业发展有限公司、南京蓝光和骏置业有限公司、南京红太阳房地产开发有限公司、江苏保利宁成房地产开发有限公司、中粮祥云置业南京有限公司、南京海高房地产开发有限公司、镇江中集润宇置业有限公司等房地产开发公司的同类案件。但法院均未作出赔偿精装修差价的裁判结果。所以可以初步认定富力公司精装修房纠纷案的法院判决结果未对除宜兴万达公司精装修房纠纷案之外的其他江苏省同类案件的判决产生实质性影响。
2.以2019年12月16日江苏省高级人民法院印发《精装修案件审理指南》为节点进行分析
运用威科先行·法律信息库软件对江苏省内法院在《精装修案件审理指南》印发后审理的业主与开发商（不包含开发商为富力公司）精装修房纠纷是否应赔偿装修差价进行检索，检索出454件裁判文书。其中案例三原告孔祥闻诉被告南京荟融置业有限公司商品房预售合同纠纷案和案例四上诉人张某因与被上诉人南京蓝光和骏置业有限公司房屋买卖合同纠纷案具有代表意义。
上述两案件中业主的要求赔偿装修差价的诉讼请求均被法院驳回。两个案件的裁判思路都是认为业主与开发商签订的合同中约定的备案价格不能用作双方结算的依据，约定的装修价格不等于装修价值，业主提供证据不足以证明开发商交付的装修不符合合同约定标准。
实务指南
我国法律目前对精装修住宅销售过程中的买卖各方权利义务的规定较少。《商品房销售管理办法》第31条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。仅仅有这样一条规定是远远不足以解决日益增加的精装修房纠纷的。有关业主主张开发商赔偿精装修房的装修差价纠纷，除了江苏省，还有安徽省、四川省、福建省等省份此类纠纷较多，2019年12月16日江苏省高级人民法院印发的《精装修案件审理指南》，对于江苏省内发生的精装修房案件具有指导意义，对于其他省市的同类案件审判也具有极强的参考意义。依据该规定，我们总结了以下实务指南，供实务界参考。
1.关于样板房
开发商在拟定商品房预售合同时，应保护业主的合理期待，可列明精装修房的装修部分最低标准，明确装修部分的交付标准和条件，特别是样板间的装修标准应为预售商品房的装修标准，并约定装修不达标的违约责任。
在房屋销售完毕之前，开发商不能随意拆除或出售样板房。开发商还应当注意保存样板房的施工资料，发生质量标准争议时，样板房的施工资料是重要的参考。
2.关于合同约定内容
由于商品房预售合同是格式合同，在开发商与业主签订合同时，开发商应使用特别的方式提示业主注意合同中的条文，尤其是与装修有关的条文。
在房地产行政主管部门备案的装修资料原则上不作为确定装修质量的直接依据。因此在预售合同中应当对装修设计、施工、材料及材料价格进行具体约定，甚至应当具体到型号、生产厂家、用材数量。
在商品房销售的实际操作中，除了开发商与业主直接签订的装修合同（或商品房预售合同中装修条款）以外，还存在业主在开发商指示下与第三方签订的装修合同，而且在精装修完成后才向业主交付房屋的，这种情况也属于开发商与业主签订的精装修房买卖合同。
开发商可以与业主在预售合同中约定对装修质量提出异议的期间，这个异议期间不能过短（江苏省高院审理指南规定的异议期间是不能短于2年）。异议期内未提出异议的，视为质量符合约定。
3.关于举证责任
业主主张装修质量不符合约定，应当承担初步的举证责任。但是开发商负有提供装修合同、施工图纸、材料设备采购合同及封存样板房的举证责任。
在诉讼过程中一般不启动评估程序，除非业主有非常明确的证据证明装修质量严重下降。
律师简介
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